契約書の作成・解除

不動産の賃貸契約書について。家賃が滞ったために解約金を支払うことになりましたが、契約書には明確な解約金の金額が書かれておらず、また敷金の返還に関する記載も不十分で、現在契約解除後も家主からの連絡が来て困っています。

この場合、家賃が滞ったために解約金を支払うことになったということから、当該賃貸契約において、家賃滞納に対する特約条項もしくは一般契約条項が存在している可能性があります。一般的には、賃貸契約においては、家賃を支払わない場合に、家主は当該賃料の滞納分を債権として主張することができ、また家賃滞納により賃貸借契約を解除することができる旨が定められることが多くあります。



しかし、解約金の金額や敷金の返還について明確な規定がない場合については、当該賃貸借契約がどのような形式で締結されたかによって異なる解釈があるため、以下においてそれぞれの場合について説明します。



まず、不動産業者を介して賃貸借契約を締結した場合については、不動産業者が作成した賃貸借契約書に、解約金や敷金の返還に関する規定が明確に説明されることが多いため、もし賃貸借契約書に規定がない場合は、不動産業者に問い合わせをすることが良いでしょう。また、不動産業者が運営する管理会社に問い合わせても良いでしょう。



次に、個人間で賃貸借契約を締結した場合については、当該契約書に解約金や敷金の返還に関する規定が記載されていない場合でも、契約解除後の敷金の返還については、借主が原状回復を行い、家主が借主の原状回復が適正であると判断した場合に、敷金を返還することが多いです。しかし、契約解除において解約金が発生した場合については、当該賃貸借契約において明確な規定がない場合には、慣習的に支払うべき金額があるものではないため、家主の主張に合わせることが一般的です。



なお、解約金や敷金の返還に関する記載が不十分であったとしても、契約解除後に契約条件を改めることができるわけではありません。賃貸借契約においては、契約書に明記された契約条件に従うことが基本的な原則とされており、契約条件の改定には、相手方の同意が必要とされます。



以上のように、賃貸借契約においては、契約書に明記された契約条件に基づき、解約金や敷金の返還に関する請求を行っていくことが望ましいとされています。しかし、契約書の記載が不十分であったり、家主からの連絡がない場合には、まずは不動産業者や弁護士等の専門家に相談して、適切な対応を行うことが良いでしょう。