賃貸借契約・トラブル

退去した後に修繕費用を請求された

退去後に修繕費用を請求された場合、その費用の請求が妥当か否かを判断するためには、契約書や関係する法律、および具体的な事案の状況に基づいて検討する必要があります。

まず、退去に関する契約書や賃貸借契約書には、原状回復義務や修繕費用の負担に関する条項が含まれていることが多いです。例えば、退去時には原状回復すること、破損や汚損があった場合には修繕費用を負担すること、といったような内容が明確に規定されている場合があります。このような契約書の条項は、双方が納得した上で締結されており、法的効力を持つことから、退去後に負担すべき費用が定められている場合には、原則的にはその支払いが必要となります。

しかしながら、契約書に明示されている原状回復や修繕費用の負担に関しても、法律によって保護されているルールが存在します。

たとえば、民法では、借主は貸主に請求されるべき費用の範囲を超えた修繕費用については、負担しなくてよいことになっています。つまり、借主による使用によって発生した「通常の劣化や消耗」に対しては修繕費用を負担しなくてもよいとされています。例えば、床や壁紙などが色あせたり、瓦がはがれたりした場合には、通常の劣化や消耗として負担しなくてよいと判断されることがあります。

また、賃貸住宅においては、「賃貸住宅の瑕疵担保責任等に関する法律」（以下、「賃貸借法」という）によって、原則として契約書の条項よりもこの法律が優先されます。

この法律によれば、賃貸住宅には「住み替え時には，その住宅について，通常の使用上の損耗を除いて，第三者に引き渡すことができるよう清掃し，その他の必要な手続を行うものとする」と規定されています。これは、借主が退去する際には、通常の使用によって生じた損耗以外は、原状回復をすることが求められることを意味します。ただし、この「通常の使用による損耗」という基準がどこまでかどうか、契約書などに明確に定められていない場合には、賃貸借法に基づく解釈がされることになります。

現実には、退去時に修繕費用の請求が争われることが多い事案の一つに、壁についた釘穴やヒビ、床やタイルの傷み、給排水設備の不具合などがあります。こうした事案に対する判断は、具体的な状況に応じて変わるため、以下に示す事例を参考にするにとどめておきます。

まず、壁についた釘穴やヒビについては、一般的には、通常の使用によるものと見なされ、借主の原状回復責任から除外されることが多いです。ただし、集合住宅の場合には、周囲の生活に支障を与えるような大きなヒビがある場合には、修繕費用を負担することになる場合があります。

次に、床やタイルの傷みについては、元通りに修復しなければならない場合がある一方で、通常の使用による傷みである場合には負担しなくてよい場合があります。

また、給排水設備については、賃貸借法により、借主は通常の使用による故障・老朽化による修繕費用は負担しなくてよいとされています。ただし、故意や過失による破損や故障、怠慢によって問題が生じた場合には、修繕費用の負担が求められることがあります。

このように、退去後に修繕費用の請求がなされた場合には、契約書や法律、具体的な事案の状況などを総合的に判断し、負担すべき費用があるか否かを検討する必要があります。また、退去時には原状回復に関する書類の作成や立会いをすることで、トラブル回避にも努めることが望ましいでしょう。