不動産取引・登記

不動産売買契約を結んだ後、売主が物件を第三者に売却しようとしたと聞きました。契約に違反していると思いますが、どのように対応すべきでしょうか。

不動産売買契約を締結した後に売主が物件を第三者に売却しようとした場合、これは契約違反に該当します。不動産売買契約は、売買する不動産の条件や価格、引き渡し日時、売買手続きなどを取り決めたものであり、当事者が合意した条件に基づいて成立しています。売主が売却を試みる行為は、その契約に反するものであり、履行をしなければならない義務を怠る行為となります。



このような場合、不動産取引では当然に発生する紛争の解決方法は、民事訴訟を起こすことになります。売主が売却を試みたことで、契約違反が生じたため、契約解除を求めて訴訟を起こすことが考えうる対応策となります。また、契約書の定めによっては、売買代金の戻しや損害賠償の請求も可能となる場合があります。他方、裁判所で判断を待つ場合、所要の期間や費用がかかります。



一方で、契約を結んでいる間に売主が売却を試みることになる要因も考慮する必要があります。不動産売買契約では、引き渡し日時や代金の支払い方法、自治体への届出などが定められ、その実行にあたって双方が協力する必要があります。一方で、実際に引き渡しまでには、関係者の調整や手続きが必要であり、そうした手続きの中で売主にも制約が生じる場合があります。



例えば、土地家屋の取引においては、登記簿の閲覧や該当する市役所・区役所等への届出を行う必要がありますが、それらに際して制限が生じ、契約に基づき買主に引き渡すことができないという場合があります。また、不動産鑑定や融資審査の結果、買主側が支払うことができる資金額が変更されるため、契約内容も変更されかねない状況が生じる場合もあります。そのような場合、売主は買主側にその旨を伝え、調整を試みる必要があります。もう一度合意が得られない場合には、買主側に相談し、契約の解除を求め、駄目な場合は訴訟に発展することも考えうるでしょう。



なお、契約違反には、売主に払う違約金を定める場合もありますが、これは特定の契約書に規約されるものであり、あらかじめ明示された額の範囲でしか効力は発揮されない点に注意が必要です。そして、契約締結前に行われる売買代金等の振込が詐欺的な目的で行われた場合、消費者被害防止法や不正競争防止法などの規定によって刑事処分が科せられる場合があります。訴訟を起こす際に、詐欺的な目的が持ち上がり、警察に通報することで支援を受ける必要があるでしょう。



以上を踏まえて、不動産売買契約を結んだ後、売主が物件を第三者に売却しようとした場合、契約違反が生じるため、契約解除を求めることが考えうる解決策となります。ただし、契約を結んでいる過程で生じる問題には細心の注意を払い、双方の合意が得られるよう調整するよう取り組むことが望ましいでしょう。