不動産の売買契約・トラブル

売却予定の立ち退き団地が、自治体によって耐震性の確認を受け、解体対象となりました。売却価格に影響が出ないようにするにはどうしたらよいでしょうか？

まず、立ち退き団地が解体対象となった場合でも、売却価格に影響が出るかどうかには、売買契約や関連事項の取り決め内容によって異なってきます。



例えば、売却の前に行う物件査定において、耐震性が確認されていた場合や、建築年数が古く、解体する可能性があることが予測されていた場合には、買主との契約段階で、そのような事情が提示されていた場合、売却価格に影響が出ない可能性があります。



一方で、売買契約書に特段の規定がなく、買主に対して物件の耐震性が低いことや解体しなければならない可能性があることを事前に示しておらず、また買主がこの事情を知らないまま売買契約を締結した場合、買主がこの点を理由に契約解除を行った場合、売却価格に影響が出る可能性があると考えられます。



このような場合には、以下に挙げる方策が考えられます。



1. 契約書の明文化



上述の通り、売買契約を締結する前に、物件の耐震性に関する検査結果や、解体しなければならない可能性について明確に示すことが大切です。これにより、買主がそのような事情を知っていた上で契約を結んでいる場合、売却価格に影響が出ない可能性が高くなります。



また、このような事情が特定された場合に関する契約条項を契約書に明文化することも有効です。例えば、これらの事情が確認された場合の買主との交渉や、価格の見直し等についての取り決めを契約書上に明示することで、売却価格に影響が出ないようにすることが可能です。



2. 物件状況の説明



物件の状況については、買主が事前に知っておく必要があります。売主は、このような事情がある場合、必ず買主に説明するようにしましょう。



具体的には、物件の説明文に耐震性に関する定期検査結果や、解体する可能性についての記載を行うほか、物件内部に案内する場合には、売主自身が直接美しんをしてくれる場合があります。買主に不安がないように、十分に説明をしましょう。



また、場合によっては、買主がサポートする団体や専門家を紹介することにより、物件に関する詳細情報を取得し、買主とともに物件の状況について検討することもできます。



3. 物件修繕



物件の状況が気になる場合、売主は修繕を行うこともできます。特に、立ち退き団地の場合、耐震性が確認された場合には、必要な修繕を行うことも重要です。



売主が自己負担で修繕費用を負担した場合、買主側が耐震性や解体可能性についての不安を持たず安心して買えることが期待できるため、売却価格に影響が出なくなることもあります。また、修繕が必要になった場合には、自治体などからの補助金や助成金を利用することも考えられます。



4. 価格交渉のチャンスを活用



物件の耐震性が低かったり、解体しなければならない可能性がある場合、買主からの低額オファーが入る場合があります。しかし、このようなケースでも、逆に価格交渉のチャンスととらえることができます。



すなわち、このような事情がある中で、高い価格で買い手を見つけることができる可能性があります。売主側も、このような交渉を行うことを視野に入れ、物件の魅力的なポイントや、修繕費用を提携することなどをアピールしましょう。



以上のように、売却予定の立ち退き団地が解体対象となった場合でも、売却価格に影響が出ないようにするには、契約書の明文化や物件状況の説明など、売主側のアクションが求められます。また、買主の意向を十分に把握し、価格交渉に応じることも重要です。想定外の事態が発生した場合には、弁護士や不動産エージェントなどの専門家に相談することが有効です。