契約書の作成・解除

Hさんは、不動産業をしています。ある賃貸物件の契約書を作成し、テナントに渡しましたが、不渡りが生じました。契約解除に向けて、どのようなアクションを取るべきでしょうか。

賃貸物件の契約書を作成し、テナントに渡すことは、不動産業において最も基本的で重要な作業の一つです。しかし、契約書を渡してもテナントが支払いを履行しない場合、不渡りが生じます。このような場合、不動産業者は即座に適切なアクションを起こす必要があります。



不渡りに対する法的な解決方法は、契約解除と支払い請求です。しかし、契約解除にはちょっとした落とし穴があります。以下、それぞれについて詳しく説明していきます。



【契約解除】



契約解除とは、契約を有効に解除し、物件を返還する手続きのことです。契約解除を行うためには、まずは合意解除を試みることが求められます。つまり、テナントに対して直接交渉し、合意を得ることから始める必要があります。しかし、相手がすでに不渡りをしている場合、合意解除を得るのは非常に困難です。



次に考えられるのは、契約書の内容に基づいて、法的に解除することです。不動産業においては、契約解除について明確な条項が契約書に含まれていることが多いです。たとえば、契約破棄、賃料未払いの場合の解除、法定期間の過ぎた場合の解除、連帯保証人の未払いの場合の解除などの条項が含まれています。



しかし、注意しなければならないのは、契約解除には正当な理由が必要となることです。契約書に違反していなければ、契約を解除することはできません。また、不動産業者が勝手に契約を解除した場合、損害賠償請求されるリスクがあります。



以上の点を踏まえた上で、契約解除を行うことができます。契約解除をするためには、書面による通知が必要です。書面による通知でなければ、有効な解除通知とは認められません。また、契約解除の通知書には、契約解除の根拠となる条項を含めることが必要です。



【支払い請求】



契約解除と並んで、不渡りが生じた場合の一般的な対応策が支払い請求です。支払い請求には、次のような手続きが必要です。



まずは、支払い督促を行います。支払い督促は、手続きが簡単で比較的素早く解決することができます。支払い督促を行うには、裁判所に申し立てを行う必要があります。



支払い督促を行った後、支払いを受けられなかった場合、和解交渉が試みられます。和解交渉は、両者が妥当な解決策を見つけることを目的とした交渉です。不動産業者からすると、和解が成立することで、訴訟を起こすことなく問題を解決することができます。



しかし、和解交渉で解決しなければ、最終的には裁判所に訴訟を起こすことになります。訴訟を起こす場合、まずは書面による請求を行います。そして、原告としての状態を証明するために、契約書や領収書、送金履歴などの書類を提出する必要があります。



支払い請求の訴訟においては、判決が出た場合、支払いを義務づけることができます。また、不戻りが生じた原因によっては、損害賠償請求が認められる場合もあります。



以上のように、不渡りに対する法的な解決方法は、契約解除と支払い請求があります。しかし、法的手続きには多くのリスクが伴います。そのため、最良の解決策は、事前に綿密な対応策を準備し、テナントとの円滑なコミュニケーションを図ることです。万が一、法的手続きが必要な場合でも、弁護士に相談しながら、正確な情報を収集した上で、適切なアクションを起こすことが大切です。