賃貸借契約・トラブル
新築マンションの賃貸契約でトラブルが起きました。まだ住んでいないのに、賃料を支払うように言われました。どうすればいいでしょうか？
このような賃料未払い問題において、原則として借主は賃料の支払い義務を負うものですが、借主が居住するための物件が自らの利用に支障があり、居住のための物件を提供できない場合、また、借主が利用できないような事情によりその物件を提供できなくなった場合には、契約上の履行不能事由により借主の賃料支払い義務が免除されることがあります。
従って、居住できなくなった事由がなければ、借主は支払い期日までに賃料を支払う必要があります。
ただし、借主が居住用の物件を提供できないような事情がある場合には、借主はその状況を説明する必要があり、また、その場合には予め遅延損害金や解約金に関する条項の併記された書面があり、その処理方法も特約形式で規定されていることが多いので、契約書を確認することが必要です。そして、もし、そのような特約が存在しない場合には、履行不能事由による借主の賃料免除可能性は高まると思われます。ただし、この場合でも、借地人は契約違反により賃料の仮差し押さえ請求や解約請求をすることができます。
そのような問題を回避するためには、賃貸借契約を締結する前に不動産会社やオーナーとの面談を行い、契約書をチェックすることが大切です。物件の提供が遅れる可能性がある場合には、借地人との協議の上、妥当な対応をとっていく必要があると思われます。また、もし、物件の提供が遅れたことによって借主が損害を受けた場合には、損害賠償請求を行うことができます。
したがって、契約上の合意による解消などの方法を見直し、問題発生前に適切な協議を行い、解決策を見いだすことが必要です。
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