不動産取引・登記

築年数の経っている物件を購入しようと思っていますが、既存不良（死亡事故や水害、地震など）があった場合、それを知らなかったとしても買主にとってのデメリットがあるのでしょうか。

不動産物件の売買において、買主には自己の責任において自己の判断で物件について十分に調査し、判断して買うべきことが一般的に求められます。購入前の調査を怠り、瑕疵（かし）が存在した場合には、買主に対して損害賠償請求権が認められる場合がございますが、購入後に判明した場合には、契約書や法律、判例の例外に該当しない限り、権利の行使が難しいかもしれません。



売主は、物件に関する不動産物件の明示義務があるため、居住や所有権に影響を与える事実を隠したり、虚偽の情報を提供した場合、買主は不当な利益を受ける行為と判断される場合、損害賠償請求権が発生し得ます。ただし、契約書が特定の不動産物件の明示義務を免除している場合には、売主に特段の不義務が認められない場合もございます。



この場合、築年数や既存不良が存在すること自体は、買主にとってデメリットとは言えません。一方で、売主が過去に発生した死亡事故、水害、地震などの情報の提供を怠った場合、買主が不安を感じたり、物件の評価額に影響を及ぼした場合には、売買契約締結時において買主に損害が生じることがあります。



買主は、適切な調査を行うために売主に対して調査を求めることもできます。既存不良の有無については、建物検査を行うことで判明する可能性があります。買主が建物検査を希望する場合には、売主に対して、調査費用についても含めて説明・依頼を行うことができます。



また、不動産物件の取引については、信義誠実の原則が求められることから、売主は契約の締結前に、自己が知っている既存不良の存在とその内容について率直に説明する責任があると言われています。売主が説明責任を果たさず、買主が損害を被った場合、売主に対して損害賠償請求権が発生する可能性もございます。



ただし、不動産物件の既存不良によって買主が損害を被った場合に、どの程度の損害が賠償されるかは、その不良の性質や状況に依存するため、具体的な内容に応じて裁量が発生する可能性がございます。



以上、不動産物件の売買において既存不良がある場合に、買主にとってのデメリットがあるかという点について解説を致しました。