賃貸借契約・トラブル

Aさんは一人暮らしをしている大学生で、賃貸契約を結んでから何度か家賃の支払いが遅れたことがある。最近は家賃を滞納している状態が続いている。Aさんの大家は、家賃の支払いが滞納していることに不満を持っており、そのことをAさんに催促するようになってから、Aさんが不当に扱われていると感じている。

Aさんと大家との間には、賃貸借契約が結ばれていることから、法的な関係が成立しています。この契約によって、Aさんは大家から住居を貸与され、対価として家賃を支払うことが義務付けられています。



しかし、Aさんが何度か家賃の支払いを遅らせていることから、契約違反が生じていることになります。この場合、Aさんは賃貸借契約上の義務を履行していないため、大家は「契約違反による解除権」を有することになります。すなわち、大家は賃貸借契約を解除することができます。



ただし、賃貸借契約を解除するためには、まず大家はAさんに対して「催告」を行う必要があります。この催告には、以下の要件が必要です。



・催告には「契約違反により賃貸借契約を解除する旨」が明記されていること。

・催告の送達は、郵送や直接手渡しなど、法律上認められた方法で行うこと。

・催告の内容がAさんに伝わることを保証するため、送達の際に証明書や受領書などを用いること。



また、催告には、一定期間の猶予期間を設ける必要があります。この期間内にAさんが滞納した家賃を支払った場合、契約を継続することができます。一方、期間内に支払いがない場合は、契約が解除されます。



さらに、催告において「威圧的な言動」をすることは、法律上禁止されています。したがって、Aさんが大家から「不当な扱いを受けた」と感じた場合、これが威圧的な言動であれば、大家は法的責任を負うことになります。



以下のような場合には、大家の行為が威圧的な言動にあたります。



・Aさんが支払い困難である旨を伝えたにもかかわらず、大家が無理やり家賃を支払うように迫る場合。

・大家が、Aさんに対して名誉毀損などの言動を行う場合。

・大家が、Aさんに対して暴力的な行為を行う場合。



このような場合には、大家は法的責任を負うことになります。一方、Aさんが催告に応じずに住居を退去しなかった場合、大家は裁判所に「追い出し・立ち退き請求訴訟」を提起することができます。この訴訟においては、Aさんが催告に応じなかったこと、滞納が続いていること、借主としての義務を履行していないことなどが主張され、住居の裁判所による追い出しや立ち退きを命じられることがあります。



以上のように、賃貸借契約上の義務を履行しないことは、契約違反となります。大家は、契約違反に対して催告を行い、猶予期間を設けることで、住居を追い出すことができます。一方、催告において威圧的な行動をすることは禁止されています。また、Aさんが催告に応じず住居を退去しなかった場合には、大家は裁判所に追い出し・立ち退き請求訴訟を提起することができます。