不動産・住宅問題

　不動産購入時の契約内容について相談したい Aさんは新築マンションを購入したが、契約書に書かれていない、予定されていなかった修繕費がかかってしまった。契約期間中に文書での確認もしなかったため、信頼していた不動産会社ともめている。

不動産購入時には、契約書に具体的な条件が記載されることが一般的です。この契約書に記載される条件は、不動産取引業法に基づいて定められた必要な事項を含んでいます。基本的には、契約書に記載された条件が双方の合意に基づいたものとなり、その条件には拘束力があります。



しかし、本件のように、契約書に書かれていない条件が発生した場合には、以下のような問題が生じます。



まず、不動産取引業法第8条では、不動産業者が不動産仲介業務を行う際には、適正な方法で業務を行うことが定められています。これには、売買契約において必要な情報を提供することが含まれます。すなわち、不動産業者は、売買契約において必要な情報を一定の規定に基づいて提供し、ユーザーに対して説明責任を負います。



また、契約書とは別に、口頭で取り決めがあった場合には、その取り決めは直接の証拠が無くても存在し得るとされています。この場合には証人証言や周囲の状況から、取り決めの存在を立証することができます。



以上のことから、まずは、契約書以外での取り決めがあったかどうかを確認する必要があります。口頭での取り決めがあった場合には、その内容を証言者や証拠の提示を通じて証明できます。



一方で、契約書に記載された条件以外の補償を請求する場合、契約書に定められた不動産業者の責任及び損害賠償について考慮する必要があります。契約書には損害賠償額が定められている場合もありますので、その額を基準に補償を請求することになります。



また、契約書に記載された責任および損害賠償額が不合理であった場合には、消費者契約法に基づく契約不当条項であるとして、裁判所において保護される可能性があります。この場合には、契約書の条項が消費者に不利益を与えるものであるか、また、おおかたの消費者が推測しないものであるかについて評価されます。消費者にとって不利益でない条項であること、または、契約書を締結する際に消費者が明確に了解した場合には、契約不当条項に該当しないとされます。



最後に、問題が解決しない場合、国土交通省が設置している不動産紛争処理委員会への申し立ても視野に入れることができます。不動産紛争処理委員会は、不動産トラブルに関する裁判手続きを専門に行い、独自の手続きに基づいて調停や裁定を行う場合があります。



以上のことから、不動産取引においては契約書や口頭の取り決めを十分に確認し、必要に応じて専門家のアドバイスや不動産紛争処理委員会の申し立てなど、様々な手続きを適切に行うことが大切です。